Lexique patrimonial

Démembrement de propriété

Séparer la pleine propriété en nue-propriété et usufruit pour optimiser fiscalité, transmission et investissement.

Le démembrement consiste à scinder le droit de propriété en deux : la nue-propriété (le droit de disposer du bien) et l'usufruit (le droit de l'utiliser et d'en percevoir les fruits). Ce mécanisme est utilisé aussi bien pour transmettre que pour investir.

En transmission, donner la nue-propriété à ses enfants permet de réduire les droits de donation (calculés sur la valeur de la nue-propriété, plus faible que la pleine propriété) tout en conservant l'usage du bien jusqu'au décès.

En investissement immobilier ou SCPI, acquérir uniquement la nue-propriété permet d'acheter avec une décote de 30 à 40 % et de bénéficier de la pleine propriété à terme, sans fiscalité supplémentaire pendant la durée de démembrement.

Avantages

  • Décote significative à l'acquisition en nue-propriété.
  • Aucune fiscalité (ni IFI, ni IR sur les revenus) pendant la durée de démembrement.
  • Réduction des droits de donation/succession.

Points d'attention

  • Pas de revenu pendant la durée de démembrement (en nue-propriété).
  • Mécanisme juridique complexe nécessitant un conseil spécialisé.

Pour qui ?

Patrimoines soumis à l'IFI, contribuables souhaitant transmettre, investisseurs avec un horizon long.

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